시공사→건설회사→금융권, PF발불량 채권화의 「도미노 충격」
국내의 대표적인 부동산 개발 시행 회사인 네오 밸류는 지난 달, 임직원 70명 남짓의 중 40명남짓을 해고했다.부동산 시장의 침체로 주요 프로젝트 파이낸싱(PF)의 현장에서 재고품이 속출하면, 자금난이 심각화했기 때문이다.시장에서는 대기업 시행사의 위기를, PF발부동산 위기설의 「예고 증상」이라고 보고 있다.시공을 맡은 건설회사나 자금을 빌려 준 금융기관에까지 「도미노 충격」이 일어날 가능성이 크기 때문이다.금융권의 부동산 PF융자의 잔고는, 작년말에 135조원을 넘고 있다.
12일, 나이스(NICE) 신용 평가에 의하면, 논뱅크의 저축은행이나 증권 회사, 캐피탈의 PF융자의 예상 손실액은, 최대 13조 8000억원에 오른다고 보여진다.이것은 경매시장에서 감정 평가액비최종 낙찰가격율이 하위 25%에 들어가는 것을 전제로 한 보수적 추정치다.업계별로는, 캐피탈이 5조원, 저축은행이 4조 8000억원, 증권 회사가 4조원등이 되고 있다.저축은행은, 작년말 기준의 PF의 융자잔고가 금융업이 22조 1000억우 로, 전체 금융업 중(안)에서 가장 많았다.
PF현장이 붕괴하면, 지분을 가지는 시공사는 물론, 시공사가 금융계로부터 자금을 빌릴 때에 지급 보증을 한 건설회사, 그리고 최후는 금융계까지 연속적으로 타격을 받지 않을 수 없다.
현재, 부동산 시장에서는, 지방 PF현장을 중심으로, 「완성 후의 재고품」이 증가하고 있어 위기감이 커지고 있다.금년 14월에 폐업 신고를 한 종합건설회사는 187사가 되고 있다.동기 사이를 기준으로 하면, 금융 위기후의 2011년(222건) 이후 가장 많다.
정부는, 지방의 재고품을 해소하기 위해(때문에), 기업 구조 조정 릿트(CR릿트)나 한국 토지 주택 공사(LH)를 통한 PF사업장의 토지 매수등의 대책을 분명히 내세웠지만, 아직 역부족이라고 하는 평가를 받고 있다.LH가 지난 달 간 2조원 규모의 건설회사 보유의 토지 구입 사업에 대한 건설회사의 신청액은, 전체 사업의 2.7%에 그치고 있다.
전문가들은, 불량 사업소의 질서 있다 도태는 물론, 건설 현장의 자금 유동성의 위기를 넘는 대책을 준비해야 한다고 조언 한다.서강(소간) 대학 일반 대학원 부동산 학과의 쿠·데즐 교수는, 「시장 전체가 한 번에 흔들리는 것을 막기 위해서는, 악성 재고품의 해결을 위한 특별한 대책이 시행되지 않으면 안 된다」라고 해, 「과세 기준으로 지방의 재고품 주택을 주택수로부터 제외하는 대책등과 관련한 법개정도 급해진다」라고 이야기했다.
施工会社→建設会社→金融圏、ＰＦ発不良債権化の「ドミノ衝撃」
国内の代表的な不動産開発施行会社であるネオバリューは先月、役職員７０人余りのうち４０人余りを解雇した。不動産市場の低迷で主要プロジェクトファイナンシング（ＰＦ）の現場で売れ残りが続出すると、資金難が深刻化したためだ。市場では大手施行社の危機を、ＰＦ発不動産危機説の「前触れ症状」と見ている。施工を引き受けた建設会社や資金を貸した金融機関にまで「ドミノ衝撃」が起きる可能性が大きいからだ。金融圏の不動産ＰＦ融資の残高は、昨年末で１３５兆ウォンを越えている。
１２日、ナイス（ＮＩＣＥ）信用評価によると、ノンバンクの貯蓄銀行や証券会社、キャピタルのＰＦ融資の予想損失額は、最大１３兆８０００億ウォンに上ると見られる。これは競売市場で鑑定評価額比最終落札価格率が下位２５％に入ることを前提にした保守的推定値だ。業界別では、キャピタルが５兆ウォン、貯蓄銀行が４兆８０００億ウォン、証券会社が４兆ウォンなどとなっている。貯蓄銀行は、昨年末基準のＰＦの融資残高が金融業が２２兆１０００億ウォンで、全体金融業の中で最も多かった。
ＰＦ現場が崩壊すれば、持分を持つ施工会社はもちろん、施工会社が金融界から資金を借りる際に支給保証をした建設会社、そして最後は金融界まで連続的に打撃を受けざるを得ない。
現在、不動産市場では、地方ＰＦ現場を中心に、「完成後の売れ残り」が増えており、危機感が大きくなっている。今年１～４月に廃業申告をした総合建設会社は１８７社となっている。同期間を基準にすると、金融危機後の２０１１年（２２２件）以降最も多い。
政府は、地方の売れ残りを解消するため、企業構造調整リッツ（ＣＲリッツ）や韓国土地住宅公社（ＬＨ）を通じたＰＦ事業場の土地買収などの対策を打ち出したが、まだ力不足だという評価を受けている。ＬＨが先月行った２兆ウォン規模の建設会社保有の土地購入事業に対する建設会社の申請額は、全体事業の２.７％に止まっている。
専門家たちは、不良事業所の秩序ある淘汰はもちろん、建設現場の資金流動性の危機を乗り越える対策を用意しなければならないと助言する。西江（ソガン）大学一般大学院不動産学科のクォン・デジュン教授は、「市場全体が一度に揺れることを防ぐためには、悪性売れ残りの解決のための特段の対策が施行されなければならない」とし、「課税基準で地方の売れ残り住宅を住宅数から除外する対策などと関連した法改正も急がれる」と話した。