【時論】ソウル竜山が東京のように国際競争力を備えるには
中央日報2024.02.29 13:03
イ・スジョン／ソウル市都市建築共同委員
【시론】서울 타츠야마가 도쿄와 같이 국제 경쟁력을 갖추려면
살아 있으면 「그 때에 하지 않아 좋았다」라고 생각하는 것이 있다 .서울시의 타츠야마 국제 업무 지구 개발 사업 추진 발표를 보고 그렇게 느꼈다.2006년, KORAIL(한국 철도 공사)는 민간 사업자에 삼성 물산 컨소시엄을 선정했지만, 사업은 진행되지 않았다.개발 계획을 둘러싸 KORAIL, 민간 사업자, 서울시의 격차가 큰데다가, 2008년의 글로벌 금융 위기를 극복할 수 없었기 때문이다.
2013년에 도시 개발구역지정이 해제된 이후, 서울시와 KORAIL가 액을 맞추었다.우선 타츠야마의 미래 비전을 수립해, 실시 협약을 체결했다.서울시는 개발 계획 수립을 위한 의사소통을 130회나 했다.서울을 「글로벌 톱 5 도시」로 한다고 하는 비전을 제시해, 융합·복합국때업무 도시, 입체 보행 녹지 도시, 스마트 에코 도시, 동행 감성 도시라고 하는 전략도 추가되었다.
그러나 여기에는 사업 방식이 빠져 있다.개발 계획은 공간 계획이다.그 공간을 실현하는 방법이 사업 방식이다.SH공사가 도시 개발 사업의 기반 시설을 조성하면, KORAIL가 70%, SH공사가 30%의 소유권을 갖는다고 한다.그 후에 조성함토지 공급은 최고 금액 입찰이 될 가능성이 높다.그래서 충분할 것일까. 작년 11월, 도쿄에는 모리빌딩이 개발한 「아자부다이 힐즈」가 준공했다.모리빌딩의 츠지 신고 CEO는 「일본은 미국에 이길 수 없어도 도쿄는 뉴욕과 싸울 수 있다」라고 자부했다.아자부다이 힐즈는 타츠야마의 5분의 1 정도의 작은 토지에 빌딩 10동을 건설했다.여기에 헤르메스 점포, 브리티쉬 스쿨, 케이오 대학 예방 의료 센터까지 들어간 진정한 복합 단지다.이러한 건물이 모여 도쿄의 도시 경쟁력을 높이고 있다.
비결은 무엇인가.모리빌딩은 1989년부터 아자부다이 힐즈를 개발하기 시작해 약 6000억엔의 건설비를 투입해 34년걸쳐 완공 했다.집념과 노력의 결과다.그럼, 한국의 부동산 개발 사업자(택지 조성 업자)는 분양 사업으로 용이한 돈벌이에 몰두하고 있는 것일까.
도쿄의 비결은 토지에 있다.모리빌딩이 개발한 록뽄기 힐즈나 아자부다이 힐즈는 모두 지주 공동 사업이다.토지의 비용이 들지 않기 때문에 시간을 사용할 수 있다.반대로 자신의 토지가 없으면 지가의 상승으로 용이하게 벌 수 없다.택지 조성 업자의 본질인 「토지의 가치를 건물에서 실현」하기 위해서 최고의 힘을 발휘하지 않으면 안 된다.
비싼 지가에 괴로워하게 되면 계획은 성급하게 되어, 공익을 생각할 여유도 없다.처분도 단기간으로 하지 않으면 안 된다.(이)라고 해도 타츠야마의 토지를 싸게 양도할 수 없다.대답은 토지 임대 사업 방식이다.좋은 사례가 한국에도 있다.여의도(여의도) IFC는 서울시의 부지를 빌려 개발한 사업이다.여의도 파크 원은 종교의 부지를 임대라고 개발한 사업이다.이 2개의 건물이 지금의 여의도 르네상스를 인솔하고 있다.토지를 구입해 실시하는 개발이었다라면 지금의 모습은 없었을 것이다.당시 IFC 사업에 투자한 AIG는 안정화 후에 이익을 실현했다.
여기서 리트(REIT) 제도에 주목한다.리트는 국민이 우량 부동산에 소액 투자하고 배당을 받는 제도다. LH가 이타바시(판교) 알파 돔 64 블록의 토지를 공급할 때에 리트 방식을 적용했다.이것을 기반으로 건설한 신한아르파리트가 현재 리트주의 대표주다.타츠야마 국제 업무 지구 개발을 리트와 묶으면,여기에 투자한 국민은 타츠야마 경계표지를 보면서 「 나의 건물」이라고 자부심을 느끼는일 것이다.
토지를 빌려 주어 받는 돈은 천천히 돌아온다.처음은 기대보다 수익이 낮을지도 모른다.그러나 이것을 통해서 도시 경쟁력을 높일 수 있으면, 매각 수입이나 임대 수입과는 비교하기 어려운 큰 가치인 것을 서울시와 KORAIL가 잊지 않으면 좋다.
버나드·쇼씨는 저서로 「문제는 토지」라고 일갈했다.토지를 가지는 사람이 결국, 부를 독점하게 된다. 택지 조성 업자의 아이디어가 꽃을 피운 건물이 외국 기업을 끌어 들이는 매력적인 공간이 된다.건물은 리트로 상장되어 일반 국민이 투자한다.외국 기업이 낸 임대료가 배당으로서 국민에게 들어온다.
이와 같이 하면 타츠야마는 대한민국의 물자가 모이는 곳(중)으로부터 세계의 자본이 모이는데 바뀌어, 서울 타츠야마의 도시 경쟁력이 국가 경쟁력으로 연결될 것이다.100년 후에도 공공의 소유권을 기반으로 대한민국이 비약하는 원천이 될 것이다.
이·스젼/서울시 도시 건축 공동 위원
【시론】서울 타츠야마가 도쿄와 같이 국제 경쟁력을 갖추려면
중앙 일보2024.02.29 13:03
이·스젼/서울시 도시 건축 공동 위원