韓国で新規不動産開発がすっかり停滞……優良な土地であっても金融機関が不動産開発にお金を貸してくれない
今年、プロジェクトファイナンス(PF)の不良への懸念が高まり、新規住宅開発事業が止まったことが分かった。 不動産景気の不確実性と金融市場の萎縮などで適時に着工できないアパート事業場が急増し、2〜3年後に入居大乱につながりかねないという分析が出ている。
4日、金融界と施行業界によると、サムスン物産と現代建設など10大建設会社が今年第1四半期の信用補強などを通じて参加したPF貸出規模は計6件、1兆3930億ウォンと集計された。 建設会社10社のうち6社の不動産金融参加実績が「ゼロ」だった。 2020年以降、年平均PF純増額が20兆ウォン(四半期当たり5兆ウォン)であることを考慮すれば、市場が約4分の1になったという評価だ。
施工会社から土地費と初期事業費に使うために調達する短期高金利商品であるブリッジローンは、1件も実現しなかった。 オフィステルなど非アパートだけでなく分譲性の高いアパート事業さえ新規で推進したところがなかったという意味だ。
業界では「歴代級」住宅供給減少が避けられないと見ている。 （中略）
ソウル都心で住商複合マンション事業を推進しているA施工会社は最近、土地の買い入れ作業を中断した。 土地の残金数百億ウォンを用意するために初期不動産プロジェクトファイナンス(PF)形態であるブリッジローン貸出を金融会社に打診したが、検討さえしてくれるところがなかった。 金融当局がPF不良管理のために貸倒引当金を積み上げるよう要求しているところに、新規融資は思いもよらないためだ。 業界関係者は「事業性があるかは考慮対象でもない」として「江南の真ん中にある土地も、10大建設会社が参加する事業も開発が止まった」と話した。 （中略）
業界で憂慮するのはソウル中心地のアパートとオフィスなど需要が十分な事業場まで「金脈硬化」で不良化しているという点だ。 駅三洞江南駅近くのオフィス開発敷地（2040平方メートル）は先月、公売（鑑定価格2308億ウォン）となった。 終盤に資金を調達して開始前に公売が取り消されたが、いつ金融問題が浮上するか分からないというのが衆論だ。
（引用ここまで）
不動産開発が完全に凍りついている、とのニュース。
なにしろ、銀行側が貸出をしようとしていない。
開発プロジェクトを展開するためにはまず土地を購入しなければならないのですが。
その土地を購入するための最初のローンがまず出ないので、不動産開発そのものに発展しない。
中小の不動産デベロッパーがプロジェクトファイナンス（PF。不動産開発そのものを担保にして融資をしてもらう制度）でお金を借りる際には、その裏書きのために規模の大きな建設企業が参加します。
んで、今年の第1四半期まででトップ10の建設企業のうち、6社までがPFに一切参加せず。
トップ10全体を見てもPFの貸出件数が6件だけ。1兆3930億ウォンにしか過ぎなかったと。
だいたい、いつもなら1四半期毎に5兆ウォン増えてきた過去と比べても1/4規模に落ちこんだと。
冒頭記事では「このままでは2〜3年後に入居できるマンションが存在しなくなってしまう」と危機感を訴えているのですが。
それ以前に不動産業界自体がどれだけ細るのかを考えたほうがいいような。
現状の高利率の中では不動産に手を出すのはかなりのリスク。
その上、FRBが去年言っていた「24年は3回の利下げ」を本当にやるのかどうかすらも分からない。
最初の利下げがどこになるのかすらも不明。
キャピタルフライトを恐れている韓国は、常にあるていど以上はアメリカの政策金利に追随する必要があるのですね。
なんならアメリカの利下げを世界でもっとも心待ちにしているのが韓国といっても過言でないほどです。
ただ、消費者物価指数は去年の10月からの半年でこんなところ。
10月 3.8%
11月 3.3%
12月 3.2%
01月 2.8%
02月 3.1%
03月 3.1%
夏頃は4%台になることもあったので下落気味ではあるのですが、いまだに3％台で強めのインフレ基調。
そしてそれに賃金が追いついていない弱めのスタグフレーション状態。
利下げも利上げもままらない厳しい状況が続いていますね。
つまり、不動産不況もしばらくはこのままって感じです。
한국에서 신규 부동산 개발이 완전히 정체……우량한 토지에서 만나도 금융기관이 부동산 개발에 돈을 빌려 주지 않는다
금년, 자금 조달 방법(PF)의 불량에의 염려가 높아져, 신규 주택 개발 사업이 멈춘 것을 알았다. 부동산 경기의 불확실성과 금융시장의 위축등에서 적시에 착공할 수 없는 아파트 사업장이 급증해, 2~3년 후에 입주 대란으로 연결될 수도 있다고 말하는 분석이 나와 있다.
4일, 금융계와 시행 업계에 의하면, 삼성 물산과 현대 건설 등 10 다이켄설회사가 금년 제 1 4분기의 신용 보강등을 통해서 참가한 PF대출 규모는 합계 6건, 1조 3930억원으로 집계되었다. 건설회사 10사중 6사의 부동산 금융 참가 실적이 「제로」였다. 2020년 이후, 연평균 PF순증액수가 20조원(4분기당 5조원)인 것을 고려하면, 시장이 약 4분의 1이 되었다고 하는 평가다.
시공사로부터 토지비와 초기 사업비에 사용하기 위해서 조달하는 단기 고금리 상품인 브릿지 론은, 1건이나 실현되지 않았다.오피스텔 등 비아파트 뿐만이 아니라 분양성이 높은 아파트 사업마저 신규로 추진한 곳(점)이 없었다고 하는 의미다.
업계에서는 「역대급」주택 공급 감소를 피할 수 없다고 보고 있다. (중략)
서울 도심에서 주상복합 맨션 사업을 추진하고 있는 A시공사는 최근, 토지의 매입 작업을 중단했다. 토지의 잔금 수백억원을 준비하기 위해서 초기 부동산 자금 조달 방법(PF) 형태인 브릿지 론 대출을 금융회사에 타진했지만, 검토마저 해 주는 곳(중)이 없었다. 금융 당국이 PF불량 관리를 위해서 대손 준비금을 쌓아 올리도록 요구하고 있는데, 신규 융자는 생각할 수도 없기 때문이다. 업계 관계자는 「사업성이 있다인가는 고려 대상도 아니다」로서 「강남의 한가운데에 있는 토지도, 10 다이켄설회사가 참가하는 사업도 개발이 멈추었다」라고 이야기했다. (중략)
업계에서 우려하는 것은 서울 중심지의 아파트와 오피스 등 수요가 충분한 사업장까지 「금맥 경화」로 불량화하고 있다고 하는 점이다.역삼동 강남역 가까이의 오피스 개발 부지(2040평방 미터)는 지난 달, 공매(감정가격 2308억원)가 되었다. 종반에 자금을 조달해 개시전에 공매가 삭제되었지만, 언제 금융 문제가 부상하는지 모른다고 하는 것이 중론이다.
(인용 여기까지)
부동산 개발이 완전하게 얼어붙고 있다, 라는 뉴스.
어쨌든, 은행측이 대출을 하려고 하지 않았다.
개발 프로젝트를 전개하기 위해서는 우선 토지를 구입하지 않으면 안 됩니다만.
그 토지를 구입하기 위한 최초의 론이 우선 나오지 않기 때문에, 부동산 개발 그 자체로 발전하지 않는다.
중소의 부동산 디벨로퍼가 자금 조달 방법(PF.부동산 개발 그 자체를 담보로 하고 융자를 받는 제도)로 돈을 빌릴 때 , 그 이서를 위해서 규모가 큰 건설 기업이 참가합니다.
그리고, 금년의 제1 4분기까지로 톱 10의 건설 기업 가운데, 6사까지가 PF에 일절 참가하지 않고.
대체로, 평상시라면 1 4분기마다 5조원 많아진 과거와 비교해도1/4규모에 빠졌다고.
모두 기사에서는 「이대로는 2~3년 후에 입주할 수 있는 맨션이 존재하지 않게 되어 버린다」라고 위기감을 호소하고 있습니다만.
그 이전에 부동산 업계 자체가 얼마나 여위는지를 생각하는 편이 좋은 것 같은.
현상의 고리율 중(안)에서는 부동산에 손을 대는 것은 상당한 리스크.
게다가, FRB가 작년 말한「24년은 3회의 금리인하」를 정말로 하는지 어떤지조차도 모른다.
최초의 금리인하가 어디가 되는지조차도 불명.
캐피탈 플라이트를 무서워하고 있는 한국은, 항상 있다라고 우물 이상은 미국의 정책 금리에 추종할 필요가 있다의군요.
뭣하면 미국의 금리인하를 세계에서 가장 손꼽아 기다리고 있는 것이 한국이라고 해도 과언이 아닐 정도입니다.
10월 3.8%
11월 3.3%
12월 3.2%
01월 2.8%
02월 3.1%
03월 3.1%
하경은4%대가 되기도 했으므로 하락 기색입니다만, 아직껏 3%대로 강하게 해의 인플레 기조.
그리고 거기에 임금이 따라잡지 않은 약한 스태그플레이션(stagflation) 상태.
금리인하도 금리인상등 없는 어려운 상황이 계속 되고 있군요.
즉, 부동산 불황도 당분간은 이대로라는 느낌입니다.